Новости
Айрат Гиззатуллин в интервью «Деловому кварталу»: Недвижимость как ощущение новой реальности
Рынок коммерческой недвижимости в Казани и Татарстане двигается разнонаправленно: успешные объекты растут, их владельцы инвестируют в развитие, а слабые – уходят с рынка. Что будет происходить с рынком, изменятся ли ставки аренды и почему девелоперы испытывают проблемы - DK.ru рассказал региональный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан, генеральный директор Технополиса «Химград» Айрат Гиззатуллин.
– Легких времен на рынке коммерческой недвижимости не было никогда: всегда находятся проблемы, вопросы, просто иногда мы говорим о проблемах гипертрофированного роста, а иногда – о падении интереса. Сейчас, конечно, большого позитива на рынке коммерческой недвижимости нет, и это связано с несколькими факторами.
Во-первых, мы имеем общее снижение деловой активности, и, конечно, это серьезно влияет на планы расширения ряда компаний. Соответственно, спроса на новые объекты – и торговой, и офисной, и индустриальной недвижимости – не очень много.
Второй фактор: конечно, мы привыкли к двухтысячным годам, и когда мы говорим о каком-то падении, мы сравниваем текущую ситуацию с предыдущими периодами. Естественно, раньше был этап серьезного развития и, может быть, даже переоцененного роста. В сравнении с этим периодом падение выглядит более значимым.
Но рынок продолжает развиваться. Скажем, в сегменте офисной недвижимости сегодня нет крупных сделок, но, как и во все предыдущие кризисные периоды, успешные объекты продолжают развиваться, успешные девелоперы продолжают вводить объекты, пусть и в несколько меньших масштабах.
Сложности испытывают в первую очередь те объекты, которые и раньше имели серьезные проблемы: например, нерешенный вопрос с парковками, непонятные планировки, странный сервис внутри бизнес-центров. Вот эти объекты сегодня стоят, по сути, пустые, демпингуют по ценам, но, несмотря на это, не заполняются. Сегодня можно снять офисы в центре города по ставке 300 рублей за квадратный метр. И все равно они стоят пустые.
В то же время в успешных объектах ставки не упали, загрузка не снизилась, и это означает, что клиент стал более избирательным, он хочет качества, он готов платить и не ставит вопрос снижения цены на первый план, не готов за какие-то гораздо меньшие деньги мириться с неудобствами пребывания в том или ином офисе.
Если говорить о торговой недвижимости, то здесь изменения более кардинальные, но это, конечно же, связано с теми процессами, которые в экономике страны происходят. Это очевидное прекращение роста благосостояния основной массы людей и изменение структуры потребления.
Ряд компаний ушли с российского рынка, с казанского рынка в частности, и, если смотреть на рынок целиком, в торговых объектах есть довольно высокая вакансия. В то же время, наблюдается точно такая же ситуация, как в офисных объектах – в успешных торговых центрах свободных мест по-прежнему нет, есть лист ожидания, многие из компаний меняют формат, может быть меняют площади, каким-то образом перегруппировываются, девелоперы проводят работы, связанные с изменением структуры.
Так, в «Меге» уже практически год ведутся работы по реконцепции части торгового объекта, и в ближайшее время эти работы будут завершены. Это нормальный процесс – девелоперы подстраиваются под изменившиеся обстоятельства, пытаясь совместить эти действия с естественным процессом обновления объектов. И подтверждением того, что успешные объекты продолжают развиваться, является то, что, например, та же самая «Мега» заявила о готовности вкладываться в развитие транспортной инфраструктуры. Это означает, что многие девелоперы чувствуют себя достаточно уверенно, несмотря на негативные факторы.
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости наступило ощущение новой реальности. Изначально все считали, что провал пройдет, скомпенсируется неким отскоком, надо только переждать. Потом пришло понимание, что переждать не получится, и паника усилилась. И только сейчас приходит понимание того, что ситуация изменилась, она не фатальная, это не коллапсирующий сценарий. Значит, мы на каком-то новом уровне будем двигаться, в боковом тренде, где-то будет что-то подрастать, и поэтому вложения продолжаются.
Например, новый торговый центр в Казани строится на площадях бывшего завода КПД-2, в районе улицы Зорге. Он не очень большой – 30 тыс. кв.м., но это означает, что девелоперы верят в успешность этих объектов, смотрят на те ниши, которые остаются на рынке и, соответственно, продолжают проекты развития.
Айрат Гиззатуллин считает, что при нынешних условиях развитие в недвижимости тоже возможно, однако оно должно быть более просчитываемо и осуществляться не в ущерб качеству. С этими задачами должны справляться грамотные менеджеры.
– Какие-то из объектов, конечно, чувствуют себя совсем плохо и выходят с рынка. В целом, это позитивный эффект, потому что не все объекты одинакового качества, не одинаковы по вложениям, находятся на разных этапах жизненного цикла. Рано или поздно что-то должно происходить или меняться.
Что касается других сегментов коммерческой недвижимости, то одна из самых стабильных ситуаций в гостиничном направлении. В Казани многое было сделано для развития туристического потока, поэтому этот запас пока позволяет им функционировать.
Развиваются и другие новые для Казани направления, например, «Казань Экспо». Это новый для республики и города формат выставочной недвижимости со всеми сопутствующими услугами. Его, наверное, было бы неправильно рассматривать как чисто коммерческий проект, поскольку у него есть определенная функция, под которую он делается – это чемпионат рабочих профессий World Skills. Мы понимаем, что обеспечение постоянной высокой загрузки выставочных площадей после World Skills – сложная задача, такая же задача стояла по объектам, построенным к Универсиаде. Тем не менее они на рынке коммерческой недвижимости сегодня активно используются. Например, стадион «Казань Арена» выступил пионером в реализации нескольких проектов, например, связанных с развлечениями для детей. Поэтому потенциал для развития «Казань Экспо», несомненно, есть.
Что касается нашего базового сегмента – промышленных зданий, складских зданий – то ситуация здесь очень разношерстная. С одной стороны, мы сегодня имеем, по утверждениям компании Cushman&Wakefield, практически 50% незаполненных помещений по складам класса А по Казани. Это очень большая вакансия. Для сравнения – по Москве средняя вакансия около 10%, при этом считается, что это рекордный уровень. В Казани два крупных объекта – «Биек Тау» и «Q-Park» – по-прежнему находятся в сложном состоянии. Это не означает, что клиенты испытывают проблемы с эксплуатацией этих объектов, процесс налажен. Но в обоих случаях – непонятная структура собственности, там по-прежнему командуют банки и это не совсем нормальная ситуация.
И отсутствие спроса на подобного рода помещения говорит о том, что, наверное, рынок довольно серьезно поменялся. И рынок Казани отличается от типового представления о том, как рынок должен развиваться в городе-миллионнике. В Самаре, например, строится огромное по казанским меркам количество площадей. Каждый год вводят от 30 до 40 тыс. кв. м складов класса А и успешно в течение года заполняют.
Что отсюда следует?
Во-первых, не найдя адекватного предложения, ряд интересантов построил собственные распределительные центры. В этом смысле мы функцию территории забрали на себя, но с точки зрения коммерческой недвижимости не смогли представить адекватного предложения. И это вопрос не только техники или планировок объектов, это вопрос в том числе и юридического состояния этих объектов. Потому что многие из тех, кто заходит, не хотят рисковать, хотят видеть надежного стабильного партнера, с которым можно на долгосрочной основе – 10-15 лет – выстраивать стратегию поведения. Не найдя такого партнера, компания принимает решение купить землю, строить самостоятельно, не выходя на рынок аренды.
Я бы не сказал, что склады класса А не имеют перспектив – есть и успешные объекты. Например, сегодня активно развивается комплекс группы компаний Smile на выезде из Казани, они строятся по формату build-to-suit (под цели конкретного клиента – «ДК»), новые площади там нормально заполняются. Здесь вопрос, мне кажется, перекосов в самих девелоперских компаниях, которые не могут адекватные условия предложить действующим клиентам.
По производственным помещениям спрос остается довольно стабильным. По технополису «Химград»мы фиксируем увеличение заявок. Это не всегда новые компании, созданные с нуля. Это те бизнесы, которые уже представлены у нас в технополисе, либо уже работают на каких-то площадях.
В сегменте промышленной недвижимости тоже не стоит ожидать революционных изменений, это эволюционный процесс, органический рост компаний. Сегодня клиенты понимают, во-первых, выгодность аренды: ставки стабилизировались, практически не индексируются, в каких-то случаях даже снижаются. Поэтому аренда по-прежнему остается привлекательным вариантом. Второй момент – для растущих компаний открылись определенные рыночные возможности, они ограничены во времени и компании хотят воспользоваться этим периодом. Если они выбирают самостоятельное строительство, то это займет год-два. Заходя на арендованную площадь, остается возможность вложиться в подорожавшее оборудование. Они расширяются, занимают ниши, из которых ушли импортные товары в силу их дороговизны, или же осваивают технологически новые сегменты. При этом у каких-то других компаний идет снижение спроса, сокращение занимаемых площадей. В этом смысле сегодня рынок, как я уже сказал, очень разношерстный, очень много объектов, которые стоят вообще пустые. Собственники вынуждены принимать решения по снижению арендных ставок, но это не приводит к заполнению объектов.
Опять же в производстве есть серьезные ограничения: переезжать довольно сложно, даже если клиент видит, что можно сэкономить на арендной плате. Есть и риски переезда – они очень большие именно технологически, потому что перевозить оборудование, производить пусконаладочные работы – это всегда перерыв в выпуске продукции, который мало кто может себе позволить.
Второй фактор в промышленной недвижимости – повышение требований к качеству объекта. Малый, средний бизнес «наелся» некачественных объектов, странных собственников, с неразумными требованиями по использованию территории, неудобными подъездными путями. Поэтому сегодня устойчиво работающий бизнес выбирает себе площадки, на которых комфортно находиться. И в этом смысле, конечно, и индустриальные парки, и промышленные площадки муниципального уровня, заточенные под развитие малого и среднего бизнеса, с прозрачным механизмом принятия решений – это гораздо более надежный партнер для многих компаний, чем, скажем, физические лица, которые, зачастую являются владельцами старых объектов советского наследия.
- Я думаю, что это было очень правильное начинание, но от него не должно быть сверхожиданий, потому что это достаточно длительный процесс. Сегодня 50 площадок прошли аккредитацию, часть из них находятся в процессе формирования, но основная масса – работающие. Какие-то площадки движутся высокими темпами, и в значительной мере это зависит от вложений, которые были произведены. Это такие площадки, как индустриальный парк «Тюлячи», индустриальный парк «Сокуры», в Лаишевском районе еще несколько площадок есть, которые активно развиваются.
И, в то же время, в рамках этой программы существуют площадки, где успехи не так велики. Это, как правило, существовавшие в сельских районах предприятия - машинно-тракторные станции, агрохимсервисы. Но, так или иначе, это большое благо, потому что мы даем возможность бизнесу выбирать хорошие условия, дополнительные преференции, активные управляющие компании, которые борются за клиентов, предлагают продвижение в различных программах государственной поддержки, в поиске финансирования, в поиске рынков сбыта и так далее. Но у меня глубокое убеждение, что не все из этих площадок будут успешными. Это тоже естественный процесс, до этого надо дорасти.
Конечно, даже большое количество компаний на стартовых условиях не может дать быстрого результата. Как правило, это не очень большие компании, галопирующего роста от них ожидать было бы неправильно, поэтому оценивать в моменте эффективность и результативность этой программы, понимая внутреннюю логику развития этих площадок, я бы сегодня не стал. Однако нужно понимать, что мы еще и на самих площадках сделали не очень много для того, чтобы туда пришли резиденты. Это требует определенного времени, и причем, это время определяется не технологическими вопросами, а в первую очередь рыночными. Резиденты должны выйти и отвоевать на рынке свой кусок пирога. Это, наверное, наиболее сложный и наиболее затратный по времени процесс. Татарстан идет здесь в передовиках, во многих регионах об этом даже еще не задумываются.
Цель таких площадок, на мой взгляд, это решение социально-экономических задач, в первую очередь, создание рабочих мест, в том числе в варианте самозанятости. Не надо возлагать на промплощадки в районах больших надежд в части развития крупных проектов, но, если люди будут обеспечены рабочими местами, если будет расширяться база подоходного налога и взносов в социальные фонды, это уже будет очень хорошо.
